大家購房，有什么方式呢？？ 第一，全額付款買， 第二，商貸買， 第三，純海珠海珠公積金貸款買， 第四，公積金商貸組合貸！ 整體歸到兩類，那便是全額付款買和按揭貸款買！具體有哪些區別呢？大家下面說！！ 第一，是資金周轉速率 全額付款買，房地產商收付款快， 我們都知道，針對商人來講，最重要的就是現金流，他能夠沒錢，還可以不要錢的，可是不能沒有現金流，任何一個領域假如現金流斷掉，他離倒閉可能就只差一步！！現金流大小，速度，決定了房地產商抵融資能力，回籠資金越來越快，額度越多自然是最佳的！！終究開發商拿地的錢都是以金融機構或者其它金融機構的，至少全是上千萬幾千萬，有一些大開發商乃至全是幾十億上百億元！！每日海珠利息全是嚇人的，因此回籠資金越來越快，越多對他越有益！！ 貸款買，便是商業貸款，公積金貸，組合貸款！一般來說回籠資金較慢，時間久！ 商貸，審核時間一般是一個多星期到兩三個月（一兩個星期的我見過，可是特別少，絕大多數都要一兩個月上下），如果是因為政府政策或是金融機構政策收緊得話審核大半年也不是不可能！！ 公積金房貸和組合貸款，由于公積金房貸是社會個人公積金管理處審批的，我市每一個月這么多人辦理貸款業務流程，訂單量大，因而全是排長隊審批的，審核時間要比商業貸款還需要慢，更快也是要兩三個月的，慢一點的大半年大半年的我也經常遇到！！審核時間特別慢！！房地產商回籠資金便會慢許多，因此這也是很多房地產商新樓盤不兼容海珠海珠公積金貸款緣故！！ 第二，是風險性難題！ 什么風險呢？？顧客貸款逾期風險性！全額付款購買了，房屋就是你，不會有逾期難題！！假如是按揭貸款貸款買的，不論是商業貸款，公積金房貸，或是組合貸，真真正正房地產產權人不是你，只是金融機構或是公積金管理中心，你付款首付款，房地產商其實就是為你做金融機構/個人公積金管理處的保證人的，一旦在還沒有拿房期內，或者已經拿房可是小區業主并沒有辦不動產證期內逾期，房地產商也是有連同貸款逾期還款的責任！！ 僅僅只是短期內幾日，一兩個月貸款逾期得話也沒事，金融機構也會給你催款，但你如果長時間超出三個月六個月貸款逾期得話金融機構/個人公積金管理處是有權競拍你的房產，與此同時房地產商是有法律責任的！！ 次之，再說一下商貸和海珠海珠公積金貸款的差別！！ 第一，審核時間的差別 剛上邊早已說過了，商業貸款審核時間一般是一個多星期到兩三個月，如果是因為現行政策緣故慢一點的也才大半年！ 公積金房貸和組合貸款，由于公積金房貸是社會個人公積金管理處審批的，我市每一個月這么多人辦理貸款業務流程，訂單量大，全是排長隊審批的，審核時間要比商業貸款還需要慢，更快也是要兩三個月的，慢一點的大半年大半年的我也經常遇到！因而審核時間比商業貸款慢！ 第二，是審核金額的差別 商業貸款審核額度一般有固定的，一般就是首套能貸70%，二套房能貸50%，這種！ 公積金房貸就不一樣，首套最大能貸80%，二套房最多能貸60%！！ 次之，他受貸款人個人公積金繳費基數，存繳時間，存繳賬戶余額，年紀一同的影響！！ 個人公積金能貸額度計算方法： 第一個公式計算 夫妻兩人個人公積金繳費基數總和×12×35%×貸款期限 （貸款期限1，商貸貸款期限-已還貸期限， 2，70歲或是60歲，這一看銀行審核的貸款年齡-自己現今年紀，兩個條件同時符合） 第二個公式計算 夫妻兩人個人公積金余額總和×20×存繳指數 （存繳指數六個月是0.5，一年是0.8，2年是1，三到五年是1.2，五年以上是1.5%） 2個公式計算與此同時測算，取最低點（每個地方不一樣，一些地區只應用其中一個計算公式），首套不超過70萬，二套房不得超過50萬（每個地方額度不一樣，大城市越多額度也越高了） 第三，貸款海珠利率的差別 商貸，原來是貸款基準海珠利率4.9%，然后進行上調10%-50%，其實就是5.39%-7.35% 現階段的話是LPR4.65%然后加持74-221個測量點，其實就是5.39%-6.86% 而公積金房貸，首套固定海珠利率是3.25%，二套房海珠利率上調10%，其實就是3.575%，要比商貸海珠利率劃算一半以上！！

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